Fonte: STJ
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que o valor
a ser depositado por arrendatário em ação de adjudicação compulsória de
imóvel rural, quando não houver sido devidamente notificado da venda,
com violação ao direito de preferência na aquisição do bem, deve ser o
valor consignado na escritura pública de compra e venda registrada em
cartório de registro de imóveis.
O entendimento foi proferido no julgamento de recurso especial
proposto pelos arrendatários, pois havia um contrato de arrendamento
rural entre eles e os proprietários do imóvel, em plena vigência, quando
a propriedade foi vendida a terceiros, sem que fosse respeitada a
preferência de venda aos arrendatários.
No instrumento
particular de compra e venda celebrado entre os proprietários e os
compradores constava o valor de R$ 40 mil. Entretanto, o imóvel foi
registrado no cartório com valor de R$ 29 mil.
O Tribunal de
Justiça do Paraná (TJPR) decidiu que o valor a ser depositado pelos
arrendatários, em ação de adjudicação compulsória, seria aquele definido
no contrato particular de compra e venda entre os proprietários e os
terceiros.
Inconformados, os arrendatários apresentaram
recurso no STJ. Alegaram que o valor a ser depositado deveria ser de R$
29 mil, pois é o valor que consta na escritura pública de compra e
venda, e não o de R$ 40 mil, importância constante do instrumento
particular de compra em venda.
Documento oficial
Sustentaram
que a escritura pública é documento oficial, firmado em cartório, com
presunção de veracidade, e que não tem a mesma serventia um contrato
particular de compra e venda que foi devidamente impugnado.
O
ministro Luis Felipe Salomão, relator do recurso, explicou que, apesar
da natureza privada, o contrato de arrendamento “sofre repercussões de
direito público em razão de sua importância para o estado, do
protecionismo que se quer dar ao homem do campo e da função social da
propriedade e do meio ambiente, sendo o direito de preferência um dos
instrumentos legais que visam conferir tal perspectiva, mantendo o
arrendatário na exploração da terra, garantindo seu uso econômico”.
Salomão
destacou que o artigo 92, parágrafo 4º, do Estatuto da Terra confere
expressamente o direito de preferência ao arrendatário, como garantia do
uso econômico da terra explorada por ele, “direito que é exclusivo do
preferente em adquirir o imóvel arrendado, em igualdade de condições,
sendo uma forma de restrição ao direito de propriedade do arrendante”.
Quando
o arrendador vende o imóvel sem notificar o arrendatário, surge a
pretensão do arrendatário “em ver declarada a invalidade do negócio
entre arrendador e o terceiro, adjudicando o imóvel ao preferente, desde
que realizada no prazo decadencial de seis meses, e desde que efetuado o
depósito do preço” do imóvel, afirmou o relator.
De acordo
com o ministro, “o melhor norte para definição do preço a ser depositado
pelo arrendatário é aquele consignado na escritura pública de compra e
venda registrada em cartório”.
Segundo Salomão, o
arrendatário, ao tomar conhecimento da alienação no registro de imóveis,
verifica o valor declarado na escritura pública e efetua o depósito. De
outro modo, ponderou o ministro, os arrendatários não teriam como saber
qual valor deveria ser depositado.
O relator afirmou que a
escritura pública é revestida de todas as solenidades prescritas em lei,
demonstrando de forma “pública e solene” a substância do ato, cujo
conteúdo possui presunção de veracidade, fato que traz “maior segurança
jurídica e garantia” para a regularidade da compra, por expressar a
realidade econômica da transação.
Burla ao fisco
Com
relação ao valor estabelecido em contrato particular de compra e venda,
Salomão destacou que os proprietários não poderiam “se valer da própria
torpeza para impedir a adjudicação compulsória”, visto que assinaram um
contrato com o valor de R$ 40 mil, porém registraram o imóvel com valor
menor, para burlar a lei, pagando menos tributo. E mesmo assim,
pretendiam receber o valor maior.
O entendimento da doutrina
especializada, de acordo com Salomão, é no sentido de que o proprietário
do imóvel alienado que fez lavrar a escritura de compra e venda por
preço simulado, ou seja, “inferior ao real, está ensejando ao
arrendatário e ao parceiro que ocupam o imóvel o exercício do seu
direito de preferência com base nesse preço irreal”.
Por isso, a Quarta Turma adjudicou aos arrendatários o imóvel em questão, pelo preço do depósito constante da escritura pública.
Esta notícia se refere ao processo: REsp 1175438
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